アメリカ不動産に集中投資をしているインベスターGです。
アメリカの不動産は中古物件の売買スピードも非常に速いです。
物件にもよりますが売買でも数週間から数か月で売れます。
常にマーケットが動くようにアメリカ政府も国をあげて、税制、制度面含め、不動産が動くように、活発になるように、相当な政策を行ってます。
本日はそのことを考えていこうと思います。
何よりも特殊なのが、減価償却期間２７．５年の長さです。
日本は古い建物は償却期間が短くなるのが通例ですが、
アメリカでは所有者が代わった時点で、新築同様に一律２７．５年の償却期間が取れます。
居住用賃貸不動産（通常の住宅、アパート等）は、27.5年、非居住用不動産（商業ビルや倉庫）は39年。
アメリカでは１００年以上前の物件にも価値があり、普通に流通している理由がここにあります。
税務上、建物の価値が必ず担保されます。
つまり、所有者が代わる度に、古い建物に半永久的に新しい命を吹き込まれるということです。
これはすごいことだと思いませんか？
日本の不動産物件とアメリカ不動産物件では「建物比率」が異なる
アメリカ不動産の価値が中古物件でも下がらない理由のひとつに建物比率の違いがあります。
アメリカ不動産では建物に価値の比率を置いています。
アメリカは土地が広大なので、あまり、土地が高くありません。
そのため、不動産価格の大部分は建物になります。だいたい比率が一般的に土地：建物＝2：8（日本は、土地8：建物2）土地が狭い日本とは逆になります。
そのため、アメリカ不動産では、いかに建物の価値を長持ちさせるかに比重を置いています。だからこそ、１００年以上前の中古物件もメンテナンスをし普通に流通をしており売買対象になっています。
そしてアメリカ政府が新築だろうと中古だろうと同じ減価償却期間の長さを取っていることにより、築年数に関係なく建物の状態がよければ高い評価で取引が行われます。
アメリカ政府の不動産マーケットを守る姿勢がすごい
新築も中古も減価償却期間の長さが同じということは、言ってみれば、中古も新築も価値が同じだと国が保証をしているようなわけです。
中古物件に価値があることを国が保証しているわけですから、当然中古マーケットが非常に活発なものになります。
例えば、築30年の木造物件に対し、日本では、当然ほぼ土地のみの評価となりますが、アメリカでは、土地が20～30％、建物が70～80％の割合で評価されることが一般的です。仮に50万ドル（5,000万円／$1＝100円換算）の物件であれば、35～40万ドルが建物の評価ということになります。
なので価値が減らない。そしてインフレの国なので、減るどころか値上がりする場合も多い。
その他にも有利な税制がたくさん
・1031エクスチェンジ
不動産を買い替えるときに税金を繰り延べできる
・Self-directed IRA（Self-directed Individual Retirement Account）
アメリカ居住者のみ可能。個人退職金口座として口座内での不動産売買は無税。増やしたお金をそのまま将来自分の年金として無税で引き出し受け取ることができる。
アメリカ居住者でないと使えない制度もありますが、とにかく不動産売買が活発になるようにアメリカ合衆国は不動産を守る政策を取っています。
アメリカは世界から投資を呼ぶこむのが非常に上手なことが、不動産マーケットにおいても表れていますね。
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