こんにちは。アメリカ不動産の投資物件の修繕について考えるインベスターG.です。
投資物件を保有すると、収入だけではなく様々な経費がかかります。
現地不動産管理会社への管理費
物件にかける保険料
固定資産税（市税と郡税）
所得税などが主な経費ですが、
その他に意外に大きな支出になってくるのが物件修繕費になります。
先日、現地不動産管理会社から物件修繕に関して連絡がありました。
かなり詳細なインスペクションレポートと共に、様々な箇所で修繕を求める内容（勧告）でした。
物件オーナーとして、一体どの程度まで修繕を行うべきなのか考えていきたいと思います。
現地不動産管理会社は修繕を勧めてくるけれど・・・？
今回修繕勧告が来た物件は築２５年の物件。表面利回りは１２．５％の優良物件です。
綺麗に修繕済みの物件を買ったので、当面大規模な修繕予定はありません。
今回の修繕勧告の内容は、細かいものを合わせて１０箇所以上でした。
小さな部分でいえば、キッチン棚の引手がガタついているとか、大きな部分ですと、道路の水捌けが悪いとか、外壁のヒビの補修などなど。
個人的には、これはまだ修理をする必要がないのでは？と、思うところと、確かにこれは修理をした方が良さそうかな？というところもありました。
不動産管理会社いわく、まめな修理をすることで、テナントの満足度が上がり、長く住む傾向になるということ、また、テナントが丁寧に物件を扱う傾向が高まるなど、メリット説明もありました。
確かにそれもそうだと思いましたが、修理費が全部で＄１１７０と、安くはなかったので、どうしようかと考えました。
そこで、アメリカ不動産にでいつもお世話になっている友人に相談をしてみることにしました。
基本的には急を要する修繕以外は、退去のタイミングでOK
友人に相談したところ、基本的に毎年修繕勧告が来るが、ほとんどのケースでスルーをして、修繕対応はしていないということでした。
理由としては、
・テナント退去時に結局修繕を必ずやることになる。
・どうしても必要な箇所はテナントから苦情がはいるので、その時に修繕すればよい。
と的確なアドバイスをいただけました。
不動産管理会社も商売ですので、修繕の斡旋をすることで、手数料を得ています。
私たち不動産オーナーにとっては、なるべく経費を抑えていくことで、利回りが上昇することになるので、必要な修繕とそうでない修繕を見極めて対応をしていくことが非常に大切です。
一戸建ての投資は修繕経費をいかに抑えられるかが重要
この数年間、アメリカ不動産一戸建て投資をしてみて思った事が、やはり非常に有利な投資であるということ。
比較的利回りは安定しますし、テナント探しに困ることもありません。
税制面も有利ですし、長期にわたって建物の価値もほとんど下がらないため、資産の保全にも最適です。
アメリカ不動産投資は、毎年安定的な収入を得られるため非常に有益な投資ですが、一点注意点もあります。
一戸建ての投資の場合、修繕費が意外にかかってくるという部分です。
それでも十分な利回りは残りますが、出来るだけ修繕経費は抑えられるのなら、抑えた方がいい。
ちなみに、コンドミニアム投資の場合、管理費をデベロッパーなどの管理組合に支払うことで、自動的に建物全体の修繕、メンテナンスが行われます。
一戸建ての場合、建物に対して管理費は発生しませんが、その代わり、もし修繕やメンテナンスが必要になった場合には全て自腹を切る必要があります。
コンドミニアム投資と、一戸建てへの投資、かかる修繕費（建物への管理費）は、どちらが安く有利なのかといった議論がありますが、結論から言うとほとんどの場合一戸建てのほうが投資成績は良くなるようです。
コンドミニアムの管理費は毎月必ず、同額の管理費が必要になる分、割高になります。
一方、一戸建ての場合、必要な時に必要な修繕をする形になりますから、最低限の修繕費で抑えることが出来ます。そのため利回りが良くなります。
以上のことから、一戸建ての投資運用をして、かかる経費をなるべく抑えることができれば、投資妙味は大きいですよね。
今後も可能な限り、修繕やメンテナンス経費を抑えた不動産賃貸運用を行っていけたらと思います。
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