アメリカのテネシー州メンフィスにて、戸建て不動産投資をしているインベスターGです。
アメリカ不動産投資をはじめて５年になろうとしています。
その間大きなトラブルといったら火災被害（https://investor-g.com/house-fire/）くらいで（保険で全額補償されました）その他は特段これといったトラブルがなく、安定的に家賃収入が振り込まれています。
今回コロナ渦中にて、保有物件のテナントが退去してしまいました。
今回は不動産の空室リスクについてお話したいと思います。
コロナ渦中にも関わらず、すぐにテナントが決まったアメリカ不動産物件
今回残念ながら、コロナ問題が大きくなる少し前に、２年間住んでいたテナントが退去してしまいました。
コロナ問題が徐々に大きな問題となり、アメリカにおいても経済収縮が言われる中、新しいテナントが無事に決まるかどうか、正直不安でした。
しかし不安は取り越し苦労に終わり、無事にテナントが決まりました。
どうしてコロナ問題渦中の最中でテナントが決まった？
このようにアメリカ不動産でテナント募集に困ったことがありません。
やはり先進国の中で、移民を取り入れる政策もあり、唯一人口が増えているだけあります。
そしてアメリカ不動産は更新の度に、家賃が上がるのが当たり前。大家とってはすごくありがたい。
しかし今回に限っては家賃の値上げは早い段階で断り、以前と同じくらいの賃料で募集するように、現地不動産管理会社にお願いをしました。
やはり、こういう時期ですので、損して特を得たほうがいいだろうと判断しました。
そうしたところ、無事にテナントが入居し、安定収入を継続させることができました。
テナント募集の優位性がある物件を購入するには
商売では仕入れが全てと言いますが、不動産でも同じことが言えます。
どんなに上手にテナント募集をしたところで物件が良くなければ当然テナントは入居しません。
良い物件を安く買う。当たり前ですがこれが大切です。
私がアメリカ不動産を購入した際に、気を付けたポイントをまとめますので参考にしてくさい。
基本①
・ミドルランクの物件を買う
安すぎる物件は避ける。安い物件は利回りが高いことが多いのですが、その分低所得者が住むことになり、トラブルが起きる確率が、ミドル層のテナントよりも高くなります。長期保有にあたってそれはリスクになるので避けるべき。ミドルランクの物件、ミドル層向けが売買に関しても一番ボリュームがあるので、売る際にも有利です。・古すぎる物件は避ける。築１００年越えの古い物件も普通に流通していますが、私は避けています。どんなに改築やメンテナンスをしていても、やはり古いものは古く、潜在的なリスクがあり得ます。長期保有用の物件であれば、これからどんどん古くなるわけですから、あまりに古すぎる物件は避けています。
・学区を気にする
日本ではあまり学区を気にしないかもしれませんが、アメリカ不動産では学区は重要なものになります。なるべく学区が良いエリアの物件を買うようにしています。・アパートには投資しない。一見高い利回りが見込めますが、入居者の属性も低く、転売の際にも投資家にしか売れませんので注意が必要です。基本的には私は投資対象にいれていません。
・アパートは大手デベロッパーがどんどん新しいアパートを建設するので、資産価値が落ちる。アメリアは土地が広大で安いため。戸建ては資金効率が悪いので大手デベロッパーが参入する可能性は低いので資産価値が安定しやすい。
基本②
・なるべくフローリングの物件。カーペットだと長い目で見ると取り換えの経費がかさむ。
・交換費用がかかるHVAC（エアコンシステム）や屋根が古すぎない物件。最近交換されているような物件だとベスト。
・利回りが下がるが、長期投資ならば新築の戸建ては長期的に修繕もないので有利。
・HOAの費用がない、もしくは高すぎない。固定資産税の市税がないような物件だとさらに良い。
あとは不動産会社の意見も聞きます。
良い不動産管理会社をみつけるのも大切なポイントです。
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— インベスターG. (@INVESTOR__G) October 25, 2017
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