こんにちは。新興国フィリピンの不動産投資をオススメしないインベスターG.です。
私はフィリピンのセブ島、マクタン島にて不動産投資を行っています。
プレビルド（建築前の販売）のコンドミニアムへの投資でしたが、現在はしっかりと完成しましたし、賃貸に出して運用をしており、こちらも順調に回っています。
では、何故、私はフィリピン不動産をオススメしないのか。
そこには、やはり新興国というリスクの大きさの割に、リターンが全く伴っていないことが理由にあげられます。
フィリピン不動産投資はリスクが高くリターンは低い。
私が実際に新興国への投資を行い、肌で感じたことですが、フィリピンなどの新興国への投資は、本当に手間がかかるということです。
投資ですから、お金になる手間であれば、まだ良いのですが、そうではなく、全く利益にならないような、二度手間、三度手間があまりに多い。
日本の感覚とはあまりにも違う、現地感覚。
電話が繋がらない、メールの返信がない、約束の期日に遅れる、以前と言っていたことと違う、お願いしたことが出来ていない。忘れる。
こんなことは朝飯前。
建築をひとつとっても、プレビルドが数年遅く完成するなども、当たり前で、建設ストップなども当然ありますし、完成したとしても、ものすごくクオリティが低いこともざらにある。引き渡しの内装がひどくて、殆どやり直しなんてこともざらです。
無事完成しても、権利書すらなかなか発行されないなど、
日本などの先進国であれば、一日かからないような、簡単な仕事、作業に、信じられないほどの時間がかかります。
フィリピンは国全体がいい加減なので、完成後の物件を安心して任せられる不動産管理会社も非常に少ない。
賃貸に出せるようになるまで諸々の準備し、無事賃貸に出したところで、先進国と比べて高いリターンになるわけでもなく、その割には、トラブル発生のリスクは高く、現地の管理会社もいい加減なところが圧倒的に多い。
その為、今度は管理会社を管理する必要が出てきます。
そもそもフィリピンは国自体が非常にいい加減な為、必然的に管理会社も適当になる傾向があり、例えしっかりした良い会社でさえ、周りの会社があまりにいい加減なので、だんだんと悪い方に引きずられる傾向すらあるかと思います。そして、尚且つそれが許される社会風土ですから、サービスの質が向上していくことは残念ながら考えにくい。
賃貸料の振り込みが遅延したり、ステートメントが間違っている、ステートメントの送付が数カ月遅くなるなど、普通にあります。
こちらはただのお客なのに、まるで社長のように、管理会社を管理しなくてはいけない煩わしさも場合によっては生じます。
賃貸の年間リターンが利回り数十%、売却益（キャピタルゲイン）が何倍も見込めるのでもない限り、新興国フィリピンの不動産投資にはメリットが見いだせない。
以上のように、新興国特有の労力と手間がリターンに見合っているのかどうかをよく考えなければいけません。
実際に体感してみないとわからないことかもわかりませんが、
本当に本当に、新興国とのやり取りは疲れる。
販売業者やデベロッパーは当然ながら、良いことしか言いません。
セミナーや説明会に行けば、フィリピンの成長だとか、有望性だとか、綺麗な人口ピラミッドだとか、魅力的な話は尽きません。正直、キレイな話はいくらでもできます。
当時、私もそういった魅力的な話に胸を躍らせ、まんまと投資をしたわけですが、お伝えした通り、決して薔薇色の未来は待ってはいませんでした。
やはり新興国は新興国。どんなに未来を素敵に語ったところで、現状は、現状なのです。
私が保有しているフィリピンのコンドミニアムは賃貸に出して、大体、年間の表面利回りが９％前後です。
非常にたくさんの手間や、労力、気疲れをして、そして新興国のリスクを背負い、このリターンです。
この程度のリターンであれば、例えば安定的な先進国である、アメリカ不動産への投資でも十分可能なリターンです。
キャピタルゲインに関しても同じです。新興国だからといって、必ずとも大きな値上がりになるとは全く限りません。
少なくとも、現状においては、セブのコンドミニアムなど、買った価格の半分以下の価格で泣く泣く損切りしている方も多いようです。
これだけ大きなリスクを取って、儲けることができないなんて、あまりにひどい結果です。
儲かったのは販売業者とデベロッパーだけでした。
業者が一生懸命宣伝をして、売っている投資案件は、やはり微妙な案件ですね。
基本的に不動産は買うものではなく、作って（デベロッパー）売るものとはよく言いますが、それにしても残念な結果です。
以上のように、基本的にフィリピンに限らず新興国への投資は、確実に年間リターンが利回り数十%以上とか、売却益（キャピタルゲイン）が何倍も見込こめるような場合でもない限り、手を出す必要は個人的にはないかと思います。
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— ＩＮＶＥＳＴＯＲ‐Ｇ (@INVESTOR__G) October 27, 2017
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