新興国フィリピンセブ島でコンドミニアム不動産投資をし、現地不動産管理会社に管理委託をしているインベスターGです。
フィリピンセブ島をはじめ、マレーシア、タイ、カンボジアなど、新興国の不動産、コンドミニアムに投資をされた方も多いかと思います。
買ったは良いが、その後困った。そんな方は多いかと思います。
今回、私が依頼していたフィリピンセブ島の現地不動産管理会社の管理レベルが下がってしまいましたが、現地不動産管理会社との付き合い方を私なりに考えた結果をお伝えしたいと思います。
日本人経営の不動産管理会社とフィリピン人経営の不動産管理会社では全く違う
今回、私は無事に未払い賃料を全て振り込んでもらい無事に回収することが出来ましたが、現地不動産管理会社によっては難癖や、言い訳をつけて、支払いをしてこないというケースは意外に多いかと思います。
日本人経営の不動産管理会社だと、賃料は期日通り振り込んでくるケースが多いと思いますが、しっかり業者を選ばないと、それこそ詐欺、詐欺まがいなど、ユニットオーナーが現地にいないことを良いことに、巧妙な搾取をする場合もあります。
今回は日本人経営の不動産管理会社ではなく、現地人が経営しているフィリピンの現地不動産管理会社との付き合い方を考えていきます。
子供じみたフィリピン社会
私の印象だと、現地人が経営をしている現地不動産管理会社は実は実直なイメージです。あまり嘘はつきませんし、正直に運営をしています。
逆にいうと、嘘をついたり、巧妙にオーナーを騙して、搾取をしたりするのは日本人経営がなせる技です。やはり人を欺いたり、騙したりするにはある程度の賢さ、信頼をさせる上手さなどが必要になるからです。
対して現地人が経営している現地不動産管理会社をバカにするわけではありませんが、騙したり、搾取したりということは基本的にはありません（できません）
その代わり、単純業務も簡単に怠るようなケースがしばしば起こります。
・家賃を振り込まない
・連絡が取れない
・テナント探しをまじめにやらない
・頼んだことを忘れる
・アポイントメントを忘れる
・言っていることが変わる
・約束を守らない
など、見てみると、現地人オーナーの不動産管理会社は、少し幼稚というか子供じみた問題が多い。
日本人経営では考えられません。その代わり日本人経営で悪評が立つケースはオーナーを騙したりするというケースでしょうか。
実際に巧妙な詐欺などもあり、テナントが入ったのに、オーナーに言わずに家賃をだまし取るとか、壊れたものをうそをついて、修理代金をくすねるとか、そういう事件は、あまり、現地不動産管理会社からは聞かず、日本人経営の不動産管理会社で、たまに聞いたりします。
フィリピンセブ島の現地人オーナーの現地不動産管理会社では、単純に業務を怠けて、オーナーに迷惑をかけるケースが多いです。
新興国やフィリピンの社会文化の特徴
しかし、悪気はないとはいえ、何か月も家賃を振り込んでこないのはさすがに困ります。
日本人の感覚からしたら意味不明と思うのですが、期日の約束を破ったり、家賃を振り込まなかったりするのに、罪悪感や、悪いことをしているという認識は彼らにはありません。
「だってしょうがないじゃん」
「あなたがアンラッキーなだけ」
「神様に祈るべき」
特にフィリピンは本当にこのような感じです。
信じられないかもしれませんが、本当です。
誰も責任など取りませんし、義理や義務といった考えも、ほとんどありません。
全ては神様が決めることで、自分たちは与えられた給料の中で、与えられた仕事をある程度こなすだけ。行きたくない日は休みますし、友達と遊びたい日もお休みです。雨が降ったら休み。よくて遅刻です。
それでも誰も怒りませんし、もし激しく上司が叱責をするものなら翌日に憤慨した従業員が上司を射殺します。（プライドを傷つけられたから）
余談ですが、上司が部下を叱責、指導する際は、必ず静かな個室、誰もいないところで優しく諭すのが通例です。間違っても他人がいる環境で叱責などすると、本当に殺されます。たとえそれで殺されても、多くのフィリピン人は怒られて恥を欠かされた加害従業員に同情をします。
フィリピンはそういう社会です。
異文化の現地不動産管理会社と付き合うコツ
なかなか一筋縄ではいかぬフィリピンの現状が少しは伝わったでしょうか？
それではそういった難しいフィリピン社会、フィリピン人の会社に物を頼むとき。仕事をやってもらうようにお願いするときはどうしたらよいのでしょうか？
例えば家賃が振り込んでもらえないケース。
もちろん現地不動産管理会社が悪いのですが、そんなことを言ってもはじまりません。
もし現地不動産管理会社を非難するような発言をしたら、こちらが悪者扱いになり、払うものも、払ってもらえない。最悪の場合は殺されます（金銭トラブルの殺人が本当に多い。債権者が死ねば、債務が消えると思う人は実際に多い）
円満に払ってもらうために、私がやったことを言います。
褒める。おだてる。お願いする。理論的に諭す。
① まず基本なのですが、日ごろの関係づくり。
私はフィリピンセブ島に行ったときは必ず現地不動産管理会社のオフィスに顔を出し、大量のチョコレートとプレゼントをスタッフ全員に配ります。そして担当のスタッフさんには、必ずレストランなどで飲食をともにして、接待をします。そうすることにより、他のオーナーさんよりも仕事を早くやってくれたり、融通を利かせてくれます。フィリピンは基本コネ社会なので、こういった地道な関係作りがまずは重要です。
② 家賃を振り込んでほしいことを丁寧に頼みこむ。
丁寧に丁寧に繰り返し催促をします。今回の場合、私は、このように伝えました。
「以前の仕事ぶりが大変に良かっただけに、現状は残念だ、ただ、何か理由があると思うし、私はあなたとあなたの会社を愛しているし、信用をしている。待ってあげたいが、私にも支払いがある。あなたの力が必要。助けてほしい。」
日本人の感覚だと、なんでオーナーの貴方がこれを言うの？ってなると思います。でもフィリピンではこれが大切です。何度も何度も根気強く、伝えます。
③ なるべく法的手段やケンカ腰にはならない、しないこと
フィリピンは意外にも法律社会なので弁護士なども普通にいます。アメリカ式の法務を採用していて、弁護士の出番はそれなりにあります。ただ、いきなり弁護士をたてるとか、訴えるとかは、ケンカなので本当にやめたほうがいい。
どうしても相手が払わない時などは、
「あなたが好きだし、大切に思い、良い関係を継続させたいと強く願います。信頼をする貴方に弁護士を立てたり、法律的な手続きもしたくありません。だからこそ、どうかあなたの義務を果たしてください。私を安心させてください、あなたを信じています。」
などと伝えるといいでしょう。
日本との感覚の違いにびっくりされた方は多いかと思います。
基本的に褒めて助けを求める。
こういったスタンスが新興国やフィリピンでは大事になります。
ただ、あまり下手に出ても舐められてしまいますから、こちらが感情的にならずに、淡々と理論的にそして情を交えて交渉を粛々と進める。
そういったスタンスが大切です。
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