フィリピンセブ島のコンドミニアム、マクタンニュータウン(8 Newtown Boulevard)の賃貸運用が順調

こんにちは。セブで不動産投資をしているインベスターG.です。

2012年にプレビルドの状態で購入したマクタンニュータウン(8 Newtown Boulevard)ですが、2016年2月にインスペクションと引き渡しが始まり、簡単な内装、家具の搬入をして、同年10月から賃貸運用を開始し、そろそろ1年が経過する時期になりました。

当初、完成予定工期はもっと早かったのですが、そこはフィリピンタイムで約2年程完成が遅れました。そこはプレビルドのリスクでもあります。

引き渡し開始の際には内装状態もひどく、半年間かけてインスペクションを何度もやり直して、内装を完成させました。

賃貸に出せるようになるまでに時間はかかりましたが、最終的には満足な仕上がりになりました。

賃貸がついたあとは意外と順調な運営が出来ています。

表面利回りは9%台とまずまずの成績

この物件は保有物件の中では最も安い価格帯になりますが、当初は自己使用のバケーション利用のつもりで購入しました。自分用ということもあり、最上階角部屋の部屋を購入しています。

共用部分も十分な仕上がりになっています。

件価格は、諸経費と内装費込みで、約440万ペソ(約1000万円)でした。

それに対して現在の月額家賃が33000ペソ(約73000円)。年間表面利回りが9%程度と、意外に堅調な運用が出来ています。

マクタンニュータウン内の全ての施設が未だに完成していないので家賃の値上がりはまだそこまで期待できませんが、施設の完成と、マクタンニュータウン内の大型ショッピングモールが完成した後は、今よりも高い賃貸需要が期待できるかと見込んでいます。

先日1年の賃貸契約が満了となりましたが、この1年間特別なトラブルも全然なく、次のテナント募集を先日再開したところ、すぐに新しいテナントも決まりました。

きちんとした管理会社にさえ委託すれば、そこまで賃貸付けには困らなさそうです。

不動産賃貸経営には、現地の優秀な管理会社が必須

現地で色々管理会社を比較しましたが、結局セブ島現地のローカル管理会社に委託しました。

その会社はフィリピン資本の会社で、フィリピン人オーナーですが、明らかに日系の会社よりも良い働きをしてくれています。

日系の強みって正直日本語が通じるくらいで、現地のローカル不動産会社と比べると、やはりネットワーク面で見劣りしてしまうことが多い。

やはり現地に根付いた企業でないと、不動産管理は難しいかと思います。

日系の会社が安心ということで、日系の会社に物件を委託した知人もいたのですが、

客付けのしやすさを理由に、やたら高い内装を入れさせてきたり、その割には賃貸付けがあまり上手くいかなかったりして、結局いまだに賃貸がつかない、完全に赤字状態のオーナーさんも結構いらっしゃるようです。

私がお願いした地元業者は必要最低限の安い内装を入れただけで、すぐにテナントを賃貸付けしてくれました。ずいぶん対応が違いますよね(^-^;

やはり不動産管理会社選びは非常に重要です。

フィリピンでの投資は趣味程度に

意外と堅調なフィリピンの不動産投資ですが、これ以上の資産をフィリピン内に置くことは現状考えていません。

以前長期滞在をして思った部分なのですが、

フィリピンは国自体が非常にいい加減な国なので、資産を置く国としては個人的には不適格と思っています。

その為、過度な投資目的ではなく、自分で住んだり、たまに人に貸したり、といった楽しみ方で物件を保有するのであれば、面白くていいかなと個人的には思っています。

バケーションで自己使用をして、自分で使わない時には、賃貸に出して利益を上げる。

楽しく物件を利用して、ゆくゆくは、買値より高くキャッシュアウト出来れば、最高ですよね。フィリピン経済も堅調ですので、中長期的には物件価格は上昇すると思っています。

セブ島は海も綺麗で街も楽しいので、好きな街のひとつです。

好きな街に趣味程度に投資をしてみて、たまに遊びに行ってみるのもいいのではないでしょうか。

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