こんにちは。テネシー州メンフィスの不動産投資家インベスターG.です。
２０１５年の末頃からアメリカの不動産投資に注目をして、実際に物件を購入、追加してきました。
アメリカではテネシー州メンフィスを中心に物件を買っています。
テネシー州メンフィスは物件価格の割に、賃料が高く取れるエリアで長期投資家向けと言えるかと思います。
過去にこのエリアに中古物件や新築物件を購入して、年間表面利回りが１２％～１３％で回っています。
以降、様子を見ながら物件を増やしてきましたが、特段大きなトラブルもなく順調な稼働が継続しています。
不動産評価、価値が下がらないアメリカ不動産物件
アメリカの面白いところが、中古物件でも新築物件でも、賃貸、売買ともに、そこまで評価が変わらない点です。（中古でも価値が落ちない）
数十年経っているような中古物件でも、市場で多く流通しており、良い値段で売買されています。
中古物件も良いですが、新築物件であれば、長期に渡り大きな修繕も必要ありませんから、その分投資妙味が高まると判断し、今回も新築物件を追加で購入をしました。
今回は１４０，０００ドル（約１６００万円）の新築戸建てを購入
こちらが今回完成した新築物件になります。広さが１４００sqft。３ベッドルームに２バスルーム。中くらいの大きさの家といった感じです。
購入価格が１４０，０００ドル。家賃が１２９５ドル。物件価格相場の上昇により表面利回りは１１％程度になります。
外観はこんな感じ。綺麗な一戸建てです。
キッチンとリビング。フローリング仕立てなのでカーペットより修繕費が抑えられます。
２階建ての可愛い家です＾＾
バスルームもピカピカです＾＾
今回も非常にクオリティの高い戸建てが完成し大満足です。デベロッパーの保証が１年間付くので、何か瑕疵があった際も安心です。
安心感が高いアメリカ不動産投資
工期を守る
新築物件ですので、土地を買って、そこから建設がスタートしました。
不動産会社からは、おおよそ１８０日以内の完成を見込むと言われました。
今回しっかりとその期間で完成し、引き渡しになりました。この辺はさすが先進国の法治国家。
アメリカ不動産投資の大きなメリットのひとつが、先進国の法治国家な点。
良くも悪くも訴訟社会ですが、裏を返せば、決められたことはしっかりとやる。当然と言えば当然ですが、経験上、新興国のあまりの酷さに辟易としていた為、とても素晴らしく感じてしまいます。。
賃貸・売買需要が高い
そしてアメリカは先進国の中で唯一、人口が増えています。その為、賃貸需要や、売買の需要も高い。
以前新築物件を買った際は、建設計画の段階で、既に賃貸が決まりました。これには驚きました。
完成後すぐに賃料が受け取れる。アメリカ不動産の需要の高さを感じました。
税制面、諸経費面でも有利
税制面でもアメリカは非常に有利と感じています。確定申告は必要ですが多くの経費控除が認められますし、不動産購入の際も、税金等、諸費用が安い。
今回は140,000ドルの家を買いましたが、それに対して税金、諸費用は1856ドルでした。諸経費の割合が僅か1.3%程度ということになります。
東南アジアや新興国の不動産の場合、弁護士費用や何やらで、結果的に諸費用がかなり高くなることがありますが、アメリカの不動産投資テネシー州メンフィスの場合これだけです。
東南アジアの新興国不動産のように、家具を準備する必要もありません。日本のようにテナントが好きな家具を自身で用意して引っ越しの際に持ってきます。
投資条件は申し分ないが、既に買えない状態に
非常に投資条件も良く、実績も申し分ないので、どんどん更に物件を増やしていくつもりでしたが、残念ながら物件自体が値上がりし、利回りが下がっており、現在は、なかなか買えない状態になってきています。
裏を返せば、アメリカの景気が良く、購入したエリアも良かったということなのですが、私は長期保有の目的で買っていますので、物件価格自体の値上がりはさほど重視していません。
むしろ固定資産税が値上がりしますから、利回りだけで考えるとマイナス要因になります。
しかし、投資したエリアが評価をされていることには変わりありませんし、このまま好景気が続けば家賃の値上がりも考えられます。
しかしこの状態が、既にアメリカ不動産のバブルという声もあります。
確かにテネシー州メンフィスのエリアも、結構な値上がり状態になっています。
そのため、今後しばらくは買いを控え、様子を見て、もし安くなるようなことがあれば、そのタイミングで大きく買っていこうと今から準備をしています。
何はともあれ、今回も素敵な家が完成して良かったです！
このような素晴らしい案件、人のご縁にいつも感謝しています。
関係各所の皆様、いつも心からのご支援ありがとうございます。
コメントを残す